LÉPCSŐHÁZI JÁTSZMÁK
A KÖZÖS KÉPVISELŐ FELADATA ÉS HATÁSKÖRE
Sok tévhit lengi körül a közös képviselők személyét és hatáskörét. Gyakran nehéz elkülöníteni e körben, hogy mi az, ami jogszabályban meghatározott jog és mi az, amit csak a szokások alakítottak ki, de törvényi alapjuk nincsen. Ejtsünk tehát szót néhány, a társasház működésével kapcsolatos alapfogalomról és szabályról.
A társasház egy személy?
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, illetve a Polgári Törvénykönyv rendelkezik a társasházakat érintő kérdésekben. A törvény alapján maga a Társasház egy jogi személy. Ez azt jelenti, hogy a törvény szerint a lakók által létrehozott közösség egy önálló személynek tekinthető, így például szerződést köthet a saját nevében mint társasház, vagy pert indíthat a bíróság előtt, illetve maga is perelhető. Így, ha a társasház szerződést köt például takarításra, nem kell minden egyes lakóval külön szerződni. Természetesen a társasház nem tud aláírni egy szerződést, hiszen csak jogi értelemben személy. Helyette a képviseletére jogosult ember fog aláírni, aki a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke.
Hogyan lesz valaki közös képviselő?
Közös képviselőről akkor beszélünk, ha a társasház képviseletére egyetlen személyt jelöltek ki. Ugyanakkor arra is van lehetőség, hogy minimum 3 tagú intéző bizottságot válasszanak a lakók maguk közül. Ebben az esetben az intéző bizottság elnöke lesz jogosult a társasház képviseletére. A továbbiakban a közös képviselőről leírtakat az intézőbizottság elnökére és tagjaira is ugyanúgy kell érteni. A közös képviselő megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról a társasházi közgyűlés, vagy hétköznapibb nevén a lakógyűlés dönt.
De hogyan kell összehívni a közgyűlést?
A közgyűlést alapvetően a közös képviselő hívhatja össze. Minden tulajdonost írásbeli meghívóval, a közgyűlést megelőzően legalább 8 nappal meg kell hívni, és a meghívót a társasházban jól látható helyre ki is kell függeszteni.
Közgyűlést szükség szerint, de évente minimum egy alkalommal kötelező tartani, amikor a közös képviselő elszámol az előző évi költségvetésről és előterjeszti a következő év költségvetési tervét. A közgyűlést kötelező összehívnia a közös képviselőnek akkor, ha a tulajdonosok 1/10-e ezt írásban kérte és megjelölte a napirendi pontokat, valamint a közgyűlési döntésre javaslatot tett. Ha a közös képviselő 30 napig nem teljesíti ezt a kötelezettségét, akkor a 30. naptól számított 15.
napra a közgyűlést összehívhatja valamelyik tulajdonostárs is.
Ki lehet közös képviselő?
A törvény szerint az lehet közös képviselő, akinek tiszta az erkölcsi bizonyítványa. Nem lehet közös képviselő, akit ettől a foglalkozástól a bíróság eltiltott. Kizárják azt is, aki korábban ilyen tevékenységet végzett és ebből a bíróság ítélete szerint pénztartozása van, amit nem fizetett meg. Aki pedig üzletszerűen végzi ezt a tevékenységet, tehát például kifejezetten egy arra létrejött cég embere, ami közös képviseletet és társasház-kezelői tevékenységet lát el, annak törvényben meghatározott szakképesítéssel is rendelkeznie kell.
Mi a dolga a közös képviselőnek?
A közös képviselő feladatait a közgyűlés a szervezeti-működési szabályzatban határozhatja meg részletesen közös döntés alapján, de a jogszabály tartalmaz néhány kötelezettséget, melyekből álljon itt néhány példa a teljesség igénye nélkül:
1. A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani.
2. A közös képviselő köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében.
3. A közös képviselő köteles közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, továbbá a társasház közös használatú részeire (pl. lépcsőház) vonatkozó közüzemi szolgáltatások díját.
4. A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást, más néven a Közgyűlési Határozatok Könyvét vezetni. A Határozatok Könyvébe egy lakás eladásakor a szerződő felek betekinthetnek, illetve a közös képviselő köteles írásbeli nyilatkozatot adni a lakást érintő közös költség tartozásról.
5. A közös képviselő a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza:
a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,
b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint
c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének
feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló
helyiségek szerinti bontásban.
6. A közös képviselő köteles éves elszámolást készíteni, amely tartalmazza többek között:
a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,
b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még
nem teljesített – lejárt – követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett
intézkedéseket is,
c) az a)–b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve.
Ki ellenőrzi a közös képviselőt?
A közös képviselő munkáját és a közösség gazdálkodását a számvizsgáló bizottság ellenőrzi. A legalább 3 fős számvizsgáló bizottság tagjait a tulajdonosok maguk közül választják. Ahol nincs számvizsgáló bizottság, ott a szervezeti-működési szabályzatban fel lehet hatalmazni egy tulajdonostársat e feladat elvégzésére. Ha a közös képviselő jogszerűtlenül jár el, a jegyzőnél lehet kérni a törvényességi felügyeleti eljárást. Ha a közös képviselőt bizonyítékokkal alátámasztva csalással, vagy sikkasztással vádoljuk, egyenesen a rendőrséghez is fordulhatunk feljelentést tenni. Ám jó, ha tudjuk, hogy a hamis vádat a törvény bünteti, ezért feljelentést csak megalapozott, valós bizonyítékok alapján, végső esetben tegyünk.
Bodnárné dr. Pozsonyi Éva
jogász – BTESZ
